当选用发布时间三至六年的基准地价文件时

2019-09-03 10:01

二、估价报告中的《致估价委托人函》是估价报告的一个组成部分,必须与估价规范中规定的估价报告所有组成部分一起出具,不应单独向估价委托人提供。

十三、在评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性应进行核查和验证,难以验证的,应由委托人在其提供的文件、证明和资料复印件上签字(提供人是单位的应盖章),委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责,并在估价假设中作出相应的假设。其文件、证明和资料的交接都应有签收记录并存档。

一、估价报告分为估价结果报告和估价技术报告。向估价委托人提供的可以仅为估价结果报告,但要在估价委托合同中作出不提供估价技术报告的约定。房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查时或出现估价纠纷时必须提供估价结果报告和估价技术报告。

九、评估抵押净值时,由于土地增值税征收政策复杂,需要扣减时,建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构或者相应资格的专家先行测算,否则应在估价假设中作出相应的假设。

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四、估价报告中可不再使用中国注册估价师专用章,但参加估价的注册房地产估价师须在估价结果报告中由本人签名及注明签名日期,不得以个人印章代替签名;可以只签名不盖个人印章,也可以既签名又盖个人印章。

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五、估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定,不宜超过一年,鉴于目前我国的房地产市场行情变化状况,抵押目的的估价报告使用期限以半年左右为宜。

三、《房地产预评估函》、《房地产评估咨询函》等属于价格咨询服务,不能作为起着价值证明作用的鉴证性估价报告使用,不承担相应的法律责任。

十二、在估价结果报告中的估价结果可单列最终评估价值而不列不同估价方法的测算结果。

八、估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况(包括法定优先受偿款)等,均是影响估价对象价值、价格的重要因素,建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构或者相应资格的专家先行鉴定或检测、测量、审计等,再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价。未经具有相应资质的专业机构或者相应资格的专家先行鉴定或检测、测量、审计的,应在估价假设中作出相应的假设。

六、合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产,就应将其作为那种状况的房地产来估价。无房地产权证的房地产(包括构筑物、附属物),可以作为估价对象进行评估,但应根据估价目的,合理确定其价值。抵押估价、征收估价和司法拍卖估价时,建设工程规划许可证未批准的房地产不宜列入估价对象范围,确需列入估价对象范围的,应由估价委托人出具书面意见。

十一、运用基准地价系数修正法评估土地价值时,宜选用发布时间三年以内的基准地价文件,不应选用发布时间超过六年的基准地价文件,当选用发布时间三至六年的基准地价文件时,应充分说明选用的合理性。

七、估价对象的实际用途未经政府或有关部门认定或处理的,应根据估价目的确定估价所依据的用途。抵押估价和司法拍卖估价时,宜选择登记用途和规划用途。征收估价时,应按征收政策确定其用途。

十、在估价对象变现能力分析时,应准确分析估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小及房地产市场状况及拍卖或变卖时受让人心理因素等对估价对象变现能力的影响。特别是项目定位有重大缺陷或价值特别巨大的通用性又较差的估价对象以及大型在建工程,要充分预期拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度。